Contrato de Compra e Venda de imóvel ou de Cessão de Direitos?
Entenda abaixo a diferença.
O contrato particular de COMPRA E VENDA de imóvel é firmado entre duas partes, comprador e vendedor. O vendedor é aquele que, ao receber o bem de um terceiro, registrou na matrícula do imóvel o título hábil para lhe transmitir a PROPRIEDADE, como: a Escritura Pública de Compra e Venda, o contrato de financiamento bancário habitacional e outros documentos que possuem essa qualidade, conforme determina o artigo 108 do Código Civil.
Assim, quando o vendedor é a mesma pessoa que consta como “proprietário” na certidão de inteiro teor/matrícula do imóvel, o documento particular a ser pactuado entre as partes é a PROMESSA DE COMPRA E VENDA.
Contudo, nem sempre quem adquiriu o imóvel acaba fazendo a Escritura Pública de Compra e Venda e seu registro, ou seja, compra o bem apenas com o chamado “contrato de gaveta”, que não lhe garante a propriedade do imóvel, seja por falta de conhecimento da parte ou por impossibilidade (por exemplo, quando o imóvel ainda está em fase de construção). Logo, a propriedade do imóvel ainda constará em nome do vendedor anterior, pois a transferência do bem não foi realizada junto ao Registro de Imóveis.
Quando isso ocorre e o sujeito deseja vender o bem, o instrumento particular a ser elaborado é a CESSÃO DE DIREITOS DE COMPRA E VENDA, visto que será repassado pelo vendedor (chamado “cedente”) ao comprador (denominado “cessionário”) os DIREITOS DE COMPRA E VENDA sobre o imóvel, cabendo a este último buscar a transferência da propriedade para o seu nome.
Assim, é importante que o interessado em adquirir o imóvel se atente ao contrato anteriormente firmado entre o cedente (quem irá repassar os direitos do imóvel) e o proprietário registral, bem como que haja anuência do proprietário no instrumento particular de cessão de direitos, para evitar eventual discussão sobre a validade da cessão de direitos firmada.
Por fim, é sempre recomendado que as partes estejam assistidas por advogado especializado na área, a fim de verificar se a compra e venda ou a cessão de direitos é segura, ou se há riscos e eventuais prejuízos caso procedam com a negociação.
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