Tese fixada em 08/03/2022 declara a constitucionalidade da penhorabilidade do bem de família, seja em contrato de locação residencial ou comercial.

Em primeiro lugar, importante mencionar que “pelo contrato de fiança, uma pessoa garante satisfazer ao credor uma obrigação assumida pelo devedor, caso este não a cumpra.” (art. 818 do Código Civil).

No contrato de locação, o fiador assume de forma conjunta com o Locatário as dívidas decorrentes da locação. Inclusive, é possível constar no contrato de locação a renúncia ao benefício de ordem (art. 827 e 828 do CC) e à exoneração da fiança (art. 835 do CC), por exemplo.

O que muitas pessoas que prestam fiança não sabem é que não poderão alegar a impenhorabilidade de bem de família em caso de execução fundada em obrigação decorrente de fiança concedida em contrato de locação (art. 3º, VII da Lei nº 8.009/1990).

A constitucionalidade desta penhorabilidade já havia sido objeto de discussão no judiciário em decorrência de o art. 6º da Constituição Federal dispor a “moradia” como sendo um direito social (redação dada a partir da EC nº 26/2000). O STF já havia entendido no RE 612360 com repercussão geral (Tema 295) a constitucionalidade da penhora de bem de família pertencente a fiador de contrato de locação, nos termos da lei.

Tal matéria retornou ao STF com a discussão referente à natureza da locação, ou seja: se a impenhorabilidade do bem de família se aplicaria caso a locação fosse destinada para fins comerciais (não residenciais). E no dia 08/03/2022, no julgamento do Recurso Extraordinário nº 1307334, com repercussão geral (Tema 1.127), o Supremo Tribunal Federal decidiu por maioria dos votos (7×4) que: “É constitucional a penhora de bem de família pertencente a fiador de contrato de locação, seja residencial, seja comercial”.

A tese firmada tem como fundamento a livre iniciativa, direito fundamental previsto no art. 1º, inciso IV, e art. 170, caput, da Constituição Federal, porquanto se trata de decisão do próprio detentor do direito, em livre iniciativa de sua autonomia privada, assumir obrigação capaz de limitar seu direito à moradia, nas palavras do Relator, o Ministro Alexandre de Moraes. Além disso, destacou-se que a própria lei do Inquilinato (Lei nº 8.245/1991) não distingue a fiança prestada em locações residenciais ou comerciais.

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